The VSR Portfolio

CBRE, Inc. se complace en ofrecer una cartera estabilizada de seis edificios industriales ligeros con un total de ± 159,884 pies cuadrados en las ubicaciones de alta demanda de Roseville, Rocklin y West Sacramento.
Las propiedades se encuentran en perfectas condiciones físicas y han sido administradas profesionalmente. Las nuevas construcciones de este tipo de productos son casi inexistentes y el inventario que está en construcción registrará rentas solicitadas que son aproximadamente un 250% más altas que las rentas vigentes de los sujetos y significativamente más altas que las rentas de mercado que hemos proyectado para esta cartera a medida que los arrendamientos vigentes vayan aumentando. Nuestra tesis básica es que, dada la naturaleza y la calidad de las mejoras de los sujetos, su ubicación centralizada en los mejores micromercados de la región y la escasez literal de espacio disponible, y mucho menos de espacio disponible de esta calidad, trasladar los alquileres del lugar al mercado y, al mismo tiempo, mantenerse por debajo de los alquileres necesarios que exigen las costosas construcciones nuevas, permitirá una apreciación significativa de los ingresos con poco o ningún riesgo de pérdida de vacantes. Nuestros resúmenes de aseguramiento financiero y submercado que figuran a continuación ampliarán nuestras ideas a este respecto.
La oportunidad tiene un precio de 30 millones de dólares. Las suites para inquilinos están alquiladas en un 98,7%. La ocupación histórica ha estado en torno al 100% durante años. Si un inquilino se ha marchado, la experiencia del propietario ha sido que el espacio desocupado se libera con prontitud y a bajo costo, dado el carácter fungible y de alta calidad de las mejoras en toda la cartera.
El precio de oferta equivale a 188 dólares por pie cuadrado, con una tasa de capitalización del 4,92% para el primer año. Nuestras proyecciones sobre el primer aumento de los alquileres en vigor en el mercado a medida que cada arrendamiento llegue a su fecha de vencimiento sugieren una tasa de capitalización bursátil del 6,05%. Nuestro análisis del flujo de caja descontado a 10 años (Argus), en el que se parte de la base de una probabilidad del 85% de renovación y de venta de la cartera después de 10 años, proyecta una TIR anual sin apalancamiento del 7,61% y una rentabilidad apalancada del 8,84%.
Estimamos que los costos de reemplazo de los seis edificios oscilan entre 292 y 383 dólares por pie cuadrado. (Los análisis de costos de reemplazo realizados por terceros están incluidos en nuestro sitio de diligencia debida; envíe un correo electrónico a los corredores para obtener el enlace). En muchos casos, especialmente en lo que respecta a los edificios de oficinas en el mundo actual, el costo de reemplazo es irrelevante si no hay demanda por parte de los inquilinos. Sin embargo, en lo que respecta al inventario industrial ligero, la demanda a largo plazo es real, las tasas de vacantes son extremadamente bajas y se justifican nuevos desarrollos. Todos sirven para aumentar significativamente los costos de las nuevas construcciones, lo que hace que los proyectos existentes no solo sean más valiosos, sino que también permiten que los alquileres sean más modestos y tengan un margen de maniobra significativo a medida que los arrendamientos vigentes venzan y estén listos para ser renovados.
Si bien nuestras estimaciones sobre los niveles que podrían subir los alquileres en la primera ronda de aumentos parecen justas y razonables, las rentas solicitadas para los pocos proyectos actualmente en construcción sugieren que nuestras cifras podrían, de hecho, ser bajas. Por ejemplo, en el submercado de Roseville/Rocklin, Schnitzer Properties está en construcción con dos edificios industriales ligeros para varios inquilinos (80.080 pies cuadrados divisibles en 5.720 pies cuadrados y 109.200 pies cuadrados divisibles en 7.800 pies cuadrados). Cada espacio cerrado cuenta con muelles y niveles de carga sobre una base que exige un alquiler de 1,30 dólares por pie cuadrado. /mes, más NNN. Hemos sugerido que los componentes de Roseville/Rocklin de esta cartera generen alquileres de primera ronda entre 1,05 y 1,20 dólares por pie cuadrado. Rango mensual más mosquiteras triples.