State of Indiana Government Offices

Marcus & Millichap se complace en ofrecer la oportunidad de comprar el interés simple de una cartera de 11 edificios gubernamentales arrendados al estado de Indiana. El Departamento de Servicios Infantiles y el Departamento de Recursos Familiares son los principales usuarios de las propiedades. Ambos departamentos estatales tienen un largo historial de ocupación en cada ubicación, y el estado de Indiana ha realizado múltiples renovaciones de arrendamiento en cada propiedad de la cartera.
La cartera total tiene un buen precio, con una tasa de capitalización máxima del 8,13% sobre un ingreso operativo neto actual de poco menos de 704.000 dólares. Sobre la base del precio por pie cuadrado, los activos tienen un precio promedio por pie cuadrado de 112 dólares, casi la mitad del valor de reposición actual. Cada propiedad individual de la cartera tiene un precio individual en función del plazo de arrendamiento que le queda al estado de Indiana, así como en función del tiempo de construcción y la solidez relativa de la ubicación específica. Por lo tanto, todas las propiedades se pueden comprar por separado o como una cartera.
El estado de Indiana mantiene una calificación crediticia en libras esterlinas de «AAA» otorgada por S&P, «Aaa» por parte de Moody's y «AAA» por parte de Fitch, lo que convierte a Indiana en uno de los 13 únicos estados del país con crédito triple A otorgado por las tres agencias de calificación crediticia. La calificación crediticia de Indiana es, de hecho, superior a la de los Estados Unidos, que tanto S&P como Fitch rebajaron su calificación el año pasado.
Si bien los arrendamientos gubernamentales casi siempre incluyen cláusulas de rescisión por conveniencia, los inversores siempre se han sentido atraídos por esta clase de activos porque los gobiernos estatales y federales en general (y el estado de Indiana específicamente) rara vez ejercen el derecho de rescisión y rara vez se trasladan a otro lugar. La ocupación histórica de esta cartera por parte de estos arrendatarios estatales sin duda refuerza la tesis de que se trata de ubicaciones de misión crítica, ubicadas en todo el estado de Indiana.
Esta es una oportunidad para comprar una cartera diversa de activos arrendados por el gobierno, con el respaldo de uno de los garantes crediticios más altos del mercado. Cada uno de estos edificios ha sido propiedad del promotor original desde que se construyeron, lo que demuestra aún más la estabilidad histórica de las propiedades individuales que componen la cartera general.