State of CA Air Resources Board Complex

CBRE se complace en ofrecer un complejo de oficinas de ±55,998 pies cuadrados netos utilizables, muy bien mantenido, arrendado a largo plazo al estado de California. El único inquilino es la División de Monitoreo y Laboratorios de la Junta de Recursos del Aire de California (CARB), una agencia de misión crítica que supervisa y coordina los esfuerzos de California para probar, medir y limitar la exposición de sus residentes a elementos contaminantes del aire de todo tipo. El Sujeto está estratégicamente ubicado a pocas cuadras de la sede de CARB en 1001 I Street en Sacramento, así como del Capitolio del Estado de California, la sede del gobierno del estado más poblado de la Unión y la quinta economía más grande del mundo. El complejo se encuentra a pocos pasos del Capitolio del Estado y de docenas de otros edificios del estado de California, así como de numerosas ofertas residenciales y minoristas de todo tipo. La ubicación del Distrito Central de Negocios es simplemente magnífica y no es susceptible de ser replicada fácilmente.
Desde que ocupó inicialmente la calle 13 en 1927 en 1981 y la 1900 de la calle 14 aproximadamente en 1998, la Agencia ha solicitado y recibido mejoras y mejoras periódicas en sus edificios a fin de mantener unas instalaciones de última generación de primera línea. En los últimos 12 años, el propietario informa que las mejoras en los laboratorios han supuesto aproximadamente 4 millones de dólares. Las subvenciones federales subvencionan algunas de las investigaciones realizadas in situ. La satisfacción de la CARB con las instalaciones es patente. Han estado en funcionamiento durante aproximadamente 34 años y ejecutaron otra extensión de arrendamiento en 2021.
La oportunidad tiene un precio de 14.879.000 dólares. El precio de oferta equivale a 266 dólares por pie cuadrado, con una tasa de capitalización vigente sobre los ingresos operativos netos anualizados actuales del 7,75%. Nuestro análisis del flujo de caja descontado a 10 años (Argus™), en el que se parte del supuesto de que el inquilino renovará su arrendamiento en 2034 y de la venta del complejo después de 10 años, proyecta una TIR anual sin apalancamiento del 8,32%. La prórroga del plazo más reciente del inquilino comenzó el 1 de diciembre de 2021 y se extiende hasta el 30 de noviembre de 2034. El Estado, como ocurre con casi todos los arrendamientos estatales, posee un derecho de rescisión efectivo a partir del 30 de noviembre de 2028. El alquiler aumenta anualmente en aproximadamente un 1,5%. El contrato de arrendamiento se modifica en términos brutos y el inquilino es responsable de los costos de gas y electricidad. Además, el arrendatario reembolsa las reparaciones, mejoras y reemplazos solicitados del sistema mecánico, además de una compensación administrativa del cinco por ciento por dichos trabajos.
El complejo tiene una ubicación ideal en el distrito central de negocios de Sacramento, con acceso inmediato a todas las autopistas de la zona, abundantes opciones gastronómicas y de entretenimiento y opciones residenciales densas y variadas. El fácil acceso al transporte público es sumamente importante para el estado de California, ya que desea que los viajes diarios sean lo más sencillos y asequibles posible para sus empleados y clientes. Debemos agregar que la flota de trenes ligeros eléctricos y autobuses alimentados con gas natural de Regional Transit es especialmente atractiva en este sentido.
Esta es la primera vez que los edificios de CARB se ponen a la venta en 34 años. La oferta representa una oportunidad única y muy atractiva para adquirir activos con un inquilino apto para invertir, el estado de California, que ha demostrado claramente su compromiso a largo plazo con esta ubicación y estas instalaciones. Como resultado de las importantes mejoras del edificio pagadas por el inquilino a lo largo de varios años y de la atención minuciosa prestada por el propietario a los detalles en la administración y operación del complejo, se espera que los gastos no rutinarios sean mínimos en un futuro próximo. Además, a medida que el Estado continúe con sus solicitudes de modificaciones y mejoras en la planta física y sus mejoras, los cargos administrativos de anulación que cobra el propietario, que no se han incluido en nuestra suscripción en este documento, pueden resultar una fuente sustancial de ingresos adicionales para el Comprador en el futuro.
Las funciones fundamentales que desempeña CARB y su importante inversión en esta ubicación y estos edificios sugieren que la probabilidad de que se realicen renovaciones en serie y que la ocupación a largo plazo sea alta.