Renovation Value Projected - $20,943,150

SUITE EJECUTIVA Y COMPLEJO DE OFICINAS: OPORTUNIDAD ÚNICA DE GANANCIAS POR RENOVACIÓN
40,950 pies cuadrados alquilables en 6 edificios en 6,46 acres, más 1 acre adicional de terreno para 2 edificios más (otros más de 24 000 pies cuadrados alquilables)
*COMISIÓN TOTAL DEL 3% para el bróker cooperante (TÚ)
GRAN POTENCIAL DE GANANCIAS PARA EL COMPRADOR ADECUADO
Rendimiento proyectado de EGI Income por alquiler de 1.256.589 dólares
Basado en una tasa máxima del 6% (renovación) = 20.943.150$
¡Potencial de ROI de la inversión: 621%!
La tasa de ocupación en Fort Myers supera el 94%; consulte el informe NAR adjunto
El proyecto está estratégicamente ubicado en Fort Myers, cerca del vibrante centro de la ciudad y de la costa del río.
I. RESUMEN
Centro profesional de Key West: oportunidad de desarrollo y renovación con una ventaja sustancial. El Centro es un complejo de oficinas relativamente lujoso que se construyó en 1986 y consta de 8 edificios de oficinas de dos pisos. El proyecto nunca se terminó por completo (incluidos los planes para dos edificios adicionales). Este proyecto único, a diferencia de los productos de oficina típicos, está diseñado siguiendo el estilo arquitectónico de Key West e incluye balcones individuales, atrios en azoteas, techos de metal y ventanas, todo ello en un entorno amplio y muy relajado. De ahí el nombre de Key West Professional Center. El proyecto está estratégicamente ubicado en la ciudad de Fort Myers, cerca del vibrante centro de la ciudad y de la costa del río.
Los propietarios actuales han sido propietarios de la participación mayoritaria en el Centro Profesional de Key West desde diciembre de 2012 durante más de 12 años, principalmente como banco de tierras. Su participación se compone de 40,950 pies cuadrados alquilables en 6,46 acres, incluido el espacio adicional restante para 2 edificios más. El proyecto está ubicado en 1342 Colonial Blvd., Ft. Meyers, Florida 33907.
Los edificios BCDE son parte de la asociación, mientras que los otros cuatro edificios no pertenecen a la asociación y son de propiedad independiente. Como los propietarios actuales son los propietarios mayoritarios de todo el proyecto, tienen la última palabra en todos los asuntos de la asociación, incluida la dirección futura del proyecto. La asociación no es un factor. Los propietarios actuales también son propietarios de dos de los edificios independientes, F&K, y la mayoría está interesada en BCDE, incluidos casi dos edificios enteros en el segundo grupo. Los propietarios actuales también son propietarios de una valiosa parcela de 1 acre, que fue diseñada para los dos últimos edificios adicionales. El edificio G (a la izquierda) es propiedad de una empresa de contabilidad. Pagaron cerca de 1 millón de dólares hace 18 años.
También se adjunta un plano del sitio que muestra las unidades involucradas en la venta. AÉREAS/FOTOS
A continuación se muestra una vista aérea del proyecto con los edificios designados y los terrenos de desarrollo adicionales incluidos.
El proyecto está estratégicamente ubicado en Fort Myers, cerca del vibrante centro de la ciudad y de la costa del río.
Key West tiene uno de los márgenes de beneficio más altos del mercado, con solo un edificio adicional convertido al modelo de suite ejecutiva y dos edificios nuevos agregados.
III. AL REVÉS
Tenga en cuenta que no ha habido ningún arrendamiento agresivo en el sitio y que más del 50% de las unidades están actualmente vacías. Este activo ha sido un «banco de tierras» (hablaremos de ello más adelante), ya que en aquel momento era uno de los proyectos más pequeños de la cartera de esta empresa de inversión.
Existen dos estrategias combinadas para convertir este proyecto en una importante oportunidad de crecimiento.
Actualmente solo hay un edificio de suites ejecutivas.
El grupo planeaba reconfigurar varios edificios más para convertirlos en suites ejecutivas.
El edificio K ya es un edificio de suites ejecutivas con una recepcionista a tiempo completo y todas las comodidades, que incluyen una gran sala de conferencias y todos los servicios estándar que se brindan en un entorno típico de suite ejecutiva. El personal de apoyo ya está en su lugar. Ya hay 7 unidades alquiladas entre 30 y 43 dólares por pie cuadrado. Los alquileres proyectados deberían tener un promedio de 40 dólares por pie cuadrado una vez renovados. El edificio K consta de 38 unidades y puede incorporar 6 unidades adicionales para un total de 44 unidades. Vea las unidades adjuntas en K que ya se han alquilado por más de 30 dólares por pie cuadrado.
Se adjuntan los planos del edificio. Consulte la página 6, Edificio K (el único edificio de suites ejecutivas del proyecto en la actualidad).
Edificio típico de dos pisos con todos los elementos únicos de Key West.
El enorme valor reside en convertir varios edificios más en suites ejecutivas y en construir otros dos edificios de suites ejecutivas en el terreno adicional.
IV. INGRESOS
(1) BCDE - Los edificios B, C, D y E. Están compuestos por 21 condominios. Un edificio completo (E) y los otros tres edificios parciales, y a uno solo le falta una unidad. El edificio (B) y los otros dos (C y D) poseen pisos en la planta baja con un total de 21.578 pies cuadrados por lista de impuestos, a 18 dólares por pie cuadrado = 388.404 PGI x .95 dólares de ocupación = 368.983 dólares EGI - 35% OE = 239.839 NOI (primeros 4 edificios). Como el grupo es propietario de la mayoría de las unidades del proyecto, tiene el control total del condominio.
(2) F&K: los edificios F&K y un acre adicional de terreno nunca se urbanizaron y están todos incluidos bajo un mismo número. Las suites ejecutivas (edificio K) tienen 10,291 pies cuadrados utilizables x 40 dólares por pie cuadrado = 411.640 dólares PGI x. Incluyendo el edificio F cuando se convierta, los dos edificios F y K generarían 254.188 NOI x 2 edificios = 508.375 NOI (2 edificios de suites ejecutivas, F y K)
(3) Un acre adicional de terreno, dividido en zonas para construir 2 edificios adicionales. Valor del terreno de 800.000 dólares (400 000 por lote edificable). 1 millón para construir cada uno (100 dólares/pie cuadrado) = 2 millones de dólares, lo que debería producir otro NOI de 508.375 dólares.
El valor global consolidado de los 6 edificios existentes, con un NOI proyectado de 239.839$ + 508.375$ = 748.214$
Los dos nuevos edificios ejecutivos que se construirán generarían otros 508.375 dólares en concepto de NOI
Para un NOI total de 1.256.589 dólares
V. PROYECCIONES
(8 edificios, incluidos 2 edificios nuevos). Rendimiento del EGI de 1.256.589 dólares a 6 CAP = 20.943.150 dólares de valor final (incluye los dos nuevos edificios adicionales para 8 edificios)
Gastos:
Renovación del proyecto general y conversión del edificio F en suites ejecutivas: 1 millón de dólares. Desarrollo de dos edificios ejecutivos de 10.000 pies cuadrados con 2 millones de dólares. *El precio total de compra de toda la oferta es de 8 millones de dólares. Gastos (incluida la renovación de todos los edificios y la construcción de dos edificios adicionales) = 11 millones de dólares.
Un valor final de 20.943.150$: 11 000 000$ de gastos (incluidas las renovaciones y las nuevas construcciones) = 9.943.150$ de beneficio adicional, SEIS veces superior a la inversión en efectivo original.
RETORNO DE LA INVERSIÓN
* La adquisición y renovación del proyecto probablemente serían financiadas por un posible comprador, lo que reduciría sustancialmente los gastos de capital y aumentaría el ROI.
* Un 20% de descuento en la compra para una inversión de capital de 1,6 millones de euros y el 100% de financiación institucional para la renovación y la construcción, ya que se ha completado en varias fases. ROI de 9.943.150 dólares/1,6 millones x 100 = 621% de rentabilidad
*La nueva construcción puede introducirse gradualmente una vez que se complete el proyecto existente.