70 W 82nd St

70 West 82nd Street es una gran oportunidad para hacerse cargo de una casa de piedra rojiza del Upper West Side en la calle 82 y Central Park West. Dado que la mayoría de las unidades se alquilan por debajo del valor de mercado, a pesar de ser de libre mercado, existe una importante oportunidad de valor agregado disponible.
Cada unidad puede costar un promedio de 346,11 dólares al mes para que el edificio alcance su valor de mercado. Además, las unidades no se han actualizado en 20 años y pueden beneficiarse de una renovación de las cocinas y los baños y de volver a teñir los pisos. Esto puede generar fácilmente entre 1000 y 1500 dólares más al mes, lo que haría que el ingreso neto total aumentara en 157 380 dólares con respecto a sus ingresos actuales, o un aumento adicional del 67% en los ingresos.
Precio de venta: 5.500.000$
Metros cuadrados: 5,436
Precio/pie cuadrado = 1.011,77 dólares/pie cuadrado
Tipo de propiedad: edificio multifamiliar de 10 unidades (9 unidades de libre mercado, 1 unidad con renta estabilizada)
Tamaño del edificio: 6 pisos (los pisos superiores están empotrados y no se pueden ver en la imagen).
Tipos de unidades: todos los apartamentos de 1 habitación, con los dos áticos superiores como unidades dúplex
Características: Lavadora/secadora en el sótano, muchas unidades tienen lavavajillas.

Ubicación:
• Ubicación privilegiada: a solo media cuadra de Central Park, entre Columbus Avenue y Central Park West.
• Transporte: a 1 cuadra de las líneas de metro ABCD y de los autobuses M79+ y BxM2.
• Lugares de interés cercanos: a 1 cuadra del Museo de Historia Natural.
Desglose del alquiler
• Actual**
Alquiler por unidad/alquiler mensual anual
Unidad a: 2.650 dólares (31.800 dólares)
Unidad b: 4.250$ (51.000$)
Unidad 1a: 3.200 dólares (38.400 dólares)
Unidad 1b 778.30$ 9.340$
Unidad 2a: 3.200 dólares (38.400 dólares)
Unidad 2b: 3.200 dólares (38.400 dólares)
Unidad 3a: 3.200 dólares (38.400 dólares)
Unidad 3b: 3.490 dólares, 41.880 dólares
Unidad 4a: 3.995 dólares, 47.940 dólares
Unidad 4b: 3.500 dólares (42.000 dólares)
Alquiler total/mes: 31.463,30$
Alquiler total anual: 377,559.60$
•Valor de mercado
Alquiler unitario/alquiler mensual anual
a 2.650 dólares a 31.800 dólares
b 4.500 dólares (54.000 dólares)
1a 3.400 dólares (40.800 dólares)
1 millón de dólares 778,30$ 9.340
2a 3.400 dólares 40.800 dólares
2b 3.700 dólares 44.400 dólares
3a 3.400 dólares 40.800 dólares
3b 3.750 dólares 45.000 dólares
4a 4.500 dólares 54.000 dólares
4b 4.500 dólares 54.000 dólares
Alquiler total/mes: 34.578 dólares
Alquiler total anual: 414,940 dólares
• Pro forma
Alquiler por unidad/alquiler mensual anual
a 3.650 dólares (43.800 dólares)
b 5.500 dólares (66.000 dólares)
1a 4.400 dólares (52.800 dólares)
1 millón de dólares 778$ 9.340
2a 4.400 dólares 52.800 dólares
2b 4.700 dólares 56.400 dólares
3a 4.400 dólares 52.800 dólares
3b 4.750 dólares 57.000 dólares
4a 6.000 dólares 72.000 dólares
4b 6.000 dólares 72.000 dólares
Alquiler total/mes: 44.578 dólares
Alquiler total anual: 534,940 dólares
Gastos
Impuestos: 99.815 dólares
Calefacción/gas: 17 000 dólares
Electricidad: 3.083 dólares
Agua: 12.440 dólares
Seguro: 10.987 dólares
Ingresos netos (actuales**): 234.234,28 dólares
Ingresos netos (valor de mercado): 271.614,28 dólares
Ingresos netos (pro forma): 391.614 dólares
Potencial de renovación
Si gastas 500 000$ en renovaciones en todo el edificio, (i. renovar las encimeras y los baños, volver a teñir los pisos de madera, agregar lavavajillas a las unidades que no tienen ninguno), creo que esto puede generar fácilmente entre 1000 y 1500 dólares adicionales al mes por unidad, lo que resulta en 100 000 dólares adicionales al año.

Nota**
Actualmente, este edificio está subalquilado, y varios inquilinos pagan muy por debajo de los precios del mercado.
Por ejemplo:
-un inquilino paga una renta inferior a la del mercado debido a una amistad con el propietario
-Los áticos son idénticos, pero hay una discrepancia en las tarifas de alquiler de dos apartamentos casi idénticos en el mercado libre.
La evaluación más precisa del potencial de alquiler de este edificio, sin mejoras adicionales, se refleja en la sección «Valor de mercado».