Park at Franklin Senior Living 28301 Franklin Rd

El parque de Franklin («Parque») se construyó originalmente en 1977 como un centro de vivienda asistida con 346 unidades. Con la reciente transición a una comunidad para mayores de 55 años, el número total de unidades se ha reducido a 302 unidades debido a que 44 de las unidades son «tipo hotel» y no tienen cocinas. Con este nuevo modelo, la propiedad consideró que estas unidades no eran rentables; sin embargo, 20 de estas unidades se encuentran actualmente en régimen de arrendamiento principal con un proveedor de atención posterior a la hospitalización. Las 24 unidades restantes se retiraron del servicio, pero un nuevo propietario podría reacondicionarlas fácilmente con cocinas y volver a ponerlas en funcionamiento.
Como parte de la transición a una comunidad para mayores de 55 años, todos los servicios, incluida la preparación de alimentos y el servicio de limpieza, se han subcontratado a un proveedor externo. Esta transición reducirá considerablemente los gastos operativos en el futuro y, al mismo tiempo, mantendrá estos servicios opcionales para los residentes. Toda la facturación y administración de estos servicios corre a cargo de un tercero y no requiere la supervisión de la propiedad.
El mismo proveedor externo de servicios comunitarios en Park es el arrendador mencionado anteriormente de 20 de las 44 unidades tipo hotel que no están incluidas en el recuento total de unidades. Como estas unidades se han eliminado del recuento total de unidades, los ingresos generados por ellas se clasifican en otros ingresos dentro de esta oferta. Actualmente, el arrendamiento principal de estas unidades asciende a 900$ por unidad al mes, o 216 000$ al año.
La combinación de unidades de Park se compone de unidades de una y dos habitaciones que van desde 550 a 1,100 pies cuadrados. Los alquileres ocupados actuales tienen un promedio de 1.105 dólares y a los residentes se les cobra una tarifa adicional de 75 dólares en las unidades de una habitación y 125 dólares en las de dos habitaciones. La propiedad funciona actualmente con una ocupación física del 72% debido a la transición y 25 unidades que cayeron debido a una gotera en el techo (diez de las cuales se mejoraron anteriormente). Fuera de estas unidades caídas, la propiedad se encuentra en condiciones superiores a la media para su antigüedad; sin embargo, hemos estimado que se invertirán 3 millones de dólares en mejoras de capital para reparar los techos, la mecánica y las unidades derribadas.
Los propietarios han renovado aproximadamente 34 unidades de la propiedad, instalando nuevas cocinas, baños, pisos y accesorios. Estas unidades mejoradas cuestan un promedio de 100 dólares más de alquiler en comparación con las unidades estándar.
En nuestra suscripción, asumimos que las 25 unidades descartadas también tendrán una prima de alquiler después de la remodelación. En lo que respecta a las 44 unidades sin cocina, no presupuestamos ninguna mejora de capital para estas unidades; sin embargo, un nuevo propietario podría adaptar fácilmente estas unidades con cocinas en el futuro. En nuestra opinión profesional, esto ayudará a facilitar un arrendamiento rápido durante el período de rehabilitación y transición.
Para la adquisición y rehabilitación del parque, suponemos que la financiación puente solo con intereses se utilizará a una tasa del 10%. Esto generará unos gastos de mantenimiento de aproximadamente 350 000 dólares en el primer año; sin embargo, una vez que se estabilicen y se refinancien en el segundo año, la rentabilidad del efectivo antes de impuestos alcanzará el 16%.
En un mercado que carece de oportunidades de valor agregado en ubicaciones de calidad, The Park at Franklin brinda a los inversores una oportunidad única de lograr retornos excepcionales en uno de los principales mercados de alquiler del área metropolitana de Detroit.
En un mercado sin oportunidades de valor agregado en ubicaciones de calidad, The Park at Franklin brinda a los inversores una oportunidad única de lograr retornos excepcionales en uno de los principales mercados de alquiler de Metro Detroit.